商业市场的变迁日新月异。购物中心泡沫化、综合体大爆炸、百货业大萧条、零售商被打击……而有一类商业形态却人潮如织，绽放着旺盛的生命力，那就是都会的特色街区，它们承载着名人掌故、商贾富贵和声色犬马。

作为都会必不行少的组成部门,特色商业街对都会商业的生长起着至关重要的作用,是都会商业职能体现最集中、最突出的地方，也是都会商业文化和市民生活的窗口，有效联合了都会公共运动和商业运动。随着经济的生长，在全国各地兴起了一股建设商业街的热潮，这股热潮有点类似于上世纪末在许多都会兴起的建设都会广场的热潮。可是他们在革新或建设商业街的历程中，却泛起了一些问题：要么是在一块块黄金宝地上制作高楼大厦取代原来的小门脸，用现代商场倾轧老字号，用西欧情调取代民族特色；要么将以前的老城、老街、老屋子全部推倒，建起全新的明清商业街。

当外洋开始注重用当地历史、特色文化赚钱的时候，我们却在一味模拟知名商业街的皮毛，这样千篇一律的“特色”商业街只会逐渐让人们感应毫无特色，审美疲劳。商业街的打造具有特殊性，差别于传统的单一商业项目，商业街具有社会和商业的双重属性，特色化的塑造显得愈加迫切和重要，实现“重资产”到“重运营”的转变换是一定。

一、什么是特色商业街？都会特色商业街是由提供商业服务的商业个体以平面形式根据一定结构比例纪律排列以及根据“街”的形式部署的商业房地产，是都会商业形式的缩影和英华。通过双方的商铺和街道围合成线形空间，融传统文化景观和现代商业气氛于一体，吸引当地市民和外来游客。它既是市民体验性购物的场所，也是游客感受当地文化、体验风味小吃和购置地方旅游纪念品的最佳场所。从旅游的角度出发，整体上把特色商业街分为都会商业街和景区商业街。

都会商业街凭据功效、气势派头和依赖资源差别，又可以分为都市现代商街、文化旅游街、时尚休闲街和其他都会特色商街。凭据所在位置的差别，景区内商业街可分为古城古镇古乡村内的商业街、收支口处的商业街以及其他类型的商业街，好比主题公园内的商业街等。

景区商业街近几年生长速度很快，出现出了多种类型。其中，古城古镇古乡村的商业街根据功效划分，可以分为旅行型、集散休闲型、复合型和市郊型。完善都会功效、突出都会特色，延续都会历史。

特色商业街是旅游业与商业的跨界融合，具备以下五个特点：（一）功效全，现代商业街的功效已不仅仅是满足消费者购物的基本需求，综合性的商业街可以同时具有购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游、金融、医疗、服务、修理、交通等多项功效。（二）品种多，随着市场经济的快速生长，以及互联网信息时代的来临，消费者对商品的选择越发细致，同类商品差别品牌配合竞争的情况十明白显，更多国际品牌也进入了国民的视线，从而提升了消费者的购物感受。（三）情况美，商业街的情况是商业街能否实现繁荣的重要因素之一，当前的消费者购置的不仅仅是商品自己，真正有生命力的现代商业形式在于感受和体验。整洁、明亮、舒适、协调、有序的购物情况，可最大化的满足主顾的消费体验。

（四）文化浓，在如今这个精神追求大过物质追求的文明年月，人们早已不再局限于穿用和温饱，越发追求精神的愉悦、心灵的满足。对历史文化积淀的盼望显得尤为强烈，所以应强调修建气势派头、景观元素和商业主体与当地特色文化气氛的融合。（五）服务优，商品质量、购物情况都是商业街的硬件条件，要想成为优秀的商业街，软实力也不行或缺。在现代商业行为分析中，服务质量的崎岖是决议消费者购置决议的重要因素，提供优质的售前、售中、售后服务是告竣二次购置的有效方式。

二、特色商业街应遵循什么原则？（一）差异性原则传统的商业街功效比力单一，基本是在消化碎片化的工具，作为场景消费的典型代表，主题商业街需要差异化生长，通过文化归属感把目的消费者重新拉回商业街。人们消费理念和消费需求是在不停升级换代的，与其他商业街区别开来的、独具一格的业态在特色商业街生长中不行或缺。未来商业街一定会出现多样化的商业形态，无论是业态计划还是资源整合，都市往差异化偏向生长，或新潮好玩，或悠闲平静，或异域风情，或文化浓郁。

（二）兼容性原则现代商业街要在传统商业街的基础上举行传承和扬弃，做到文化与民俗的兼容、购物与休闲的兼容、生理与精神的兼容。游客到访一座都会，会被其自然和历史文化遗产等传统旅游资源的吸引，也会为业态富厚、交通便利的商业街驻足。公共旅游时代，休闲度假和自助旅行逐渐成为主流，游客越来越深入到都会的日常生活空间。

（三）统一性原则一条商业街的生长与修建漫衍，开放空间息息相关。购物步行的距离、街道人群的拥挤水平、店肆的创新性等都市在微妙之间影响客流。

同时，气势派头的统一也极为重要：哈尔滨中央大街的修建轻盈、华美、精致、细腻，是俄式修建气势派头的综合型商业街；南京夫子庙是以青砖、桶瓦、歇梁、飞檐为特色的中式修建气势派头。我们应该在修建形态多元的基础上，统一气势派头，突出特点。

（四）互助性原则由于商业街的规模比力广，各个店肆之间也就不行制止存在竞争现象。所以为实现配合进步，在举行计划时，应努力思量各个竞争者的各自优势，促使商铺互助共赢，实现配合生长，营造良性竞争的情况。（五）人天性原则优质的商业街，一定要做到以诚为先，以客为主，但究其焦点，还是以人为本。

特色商业街也要“在意游客的在意”，明白老人可能需要多上茅厕，明白孩子对历史典故与玩具美食的好奇心，明白新生代消费者对照相配景的需求，明白更多的游客不止是为了购物和风物，更是对自己所爱的人的陪同……三、案例研究——成都宽窄巷子为何乐成？成都平原素有“天府之国”的美誉。成都作为历史上的西南重镇、七朝古都，历时两千年名声显赫，历史奇迹不可胜数，文化秘闻雄浑浓重。

大慈寺、文殊院、宽窄巷子并称成都的三大历史文假名城掩护街区，尤以宽窄巷子职位显著，成了老成都特殊的标志和永恒的影象。据史料纪录，公元前316年秦灭蜀国后， 张仪、张若筑城，少城肇兴，其后格式变化甚微。至康熙五十七年（1718年），清朝廷调荆州八旗三千官兵来川。清朝廷在成都西垣秦代少城遗址上修建了满城，以驻旗兵，亦称作少城。

满城周遭十里，城墙高耸、楼阁相望，城内修建结构、衙门位置、营房方位都严格根据八旗军的传统方式来摆设，建有官街8条、兵丁胡同42条，是成都市中心遗留下来的规模相对完整的清朝古街修建。随着都会的生长，人口的增加，进入新千年后，宽窄巷子逐渐退去了往日的浮华，大多衡宇修建因年久失修已十分破败，加之外来人口的涌入，昔日四合院酿成杂乱大杂院，用蜂窝煤烧饭的住民，使用自家院落零星开展着茶室、旅舍等民间谋划。革新前的宽窄巷子成了成都市区内情况差、危房多、宁静隐患突出的典型。

在成都全力打造“休闲之都”的生长配景下，2003年成都政府启动了宽窄巷子历史文化街区主体革新工程，确定在保持老成都原貌修建的基础上，形成以旅游休闲为主的、具有浓郁巴蜀地方特色和文化气氛的复合型商业街区。2007年，成都市委市政府、青羊区政府团结整合资源，对商业功效举行了整体计划和开发，政府先后投资6.3亿余元，完成了焦点掩护区周边楼房及修建风貌的综合整治。

2008年宽窄巷子革新工程全面竣工，作为成都市委市政府重点工程、成都市文化旅游手刺项目和“5.12”地震后成都旅游业苏醒的标志，6月14日正式开街。正因为找准了“文化”与“经济”、“传承”与“创新”的契合点，宽窄巷子才乐成成为了成都的可寓目、可享受、可消费的旅游资源。

修葺一新的宽窄巷子由45个清末民初气势派头的四合院落、兼具艺术与文化秘闻的花园洋楼、新建的宅院式精品旅店等各具特色的修建群落组成，为宽窄巷子梳理出更清晰的气质：闲在宽巷子，品在窄巷子、泡在井巷子。（一）唯一无二的街道特色1、宽巷子——老成都的“闲生活”“宽巷子代表了最成都、最市井的民间文化；原住民、龙堂客栈、精致的门头、梧桐树、街檐下的老茶室……组成了唯一无二的吸引元素和成都语汇，出现了现代人对于一个都会的影象。”老人在老茶室门口宁静地品茗摆龙门阵，猫懒懒土地在脚下瞌睡，梧桐树投下斑驳的影子，院落里的树上挂着一对画眉。

宽巷子主要开展以精品旅店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶室、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区。2、窄巷子——老成都的“慢生活”“窄巷子的特点则是老成都的慢生活。”成都是天府，窄巷子就是成都的“府”。

一为收藏，一为富厚，革新后的窄巷子展示的是成都的院落文化。院落，上感天灵，下沾地气。这种院落文化代表了一种精英文化，一种传统的雅文化。

宅中有园，园里有屋，屋中有院，院中有树，树上有天，天上有月……这是中国式的院落梦想，也是窄巷子的生活梦想。通过革新，窄巷子植绿主要以黄金竹和攀爬植物为主，街面以古朴壁灯为装饰照明，临街院落将透过橱窗展示其业态精髓。窄巷子主要开展以各西式餐饮、轻便餐饮、咖啡、艺术休闲、康健生活馆、特色文化主题店为主题的精致生活品味区。3、井巷子——老成都的“新生活”“井巷子的定位是成都人的新生活。

”井巷子是宽窄巷子的现代界面，是宽窄巷子最开放、最多元、最动感的消费空间——在成都最美的历史街区里，享受富厚多彩的美食；在成都最精致的传统修建里，享受声色斑斓的夜晚；在成都最经典的悠长巷子里，享受自由创意的快乐。井巷子主要开展以酒吧、夜店、甜品店、婚场、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区。（二）一脉相承的文化秘闻恺庐：恺庐位于宽巷子11号，院名恺庐，是宽窄巷子中最富标志性门头之一。

院门用特制的青砖砌成带有弧形兀起的拱形宅门，门洞上方嵌入中式传统石匾，匾上接纳大篆阳刻“恺庐”，二字写法革新，一反其时中国人从右向左读字的规则。德门仁里：德门仁里位于宽巷子8号，是体验老成都生活的一个院落，真实还原了川西人家某一天的生活情景；曾是电视剧《林师傅在首尔》取景地之一。

如今是一家精品旅店，充实展现了宽窄巷子古典与现代的完美联合。拴马石：拴马石位于窄巷子32号门头的老墙上，离地约1.2米。已风化斑驳，是宽窄巷子仅存的三个拴马石之一。

百年前这里曾是北方满蒙八旗及眷属的居住地，有骑马出行的习惯。拴马石是北方文化在川西的符号性体现。砖文化墙：《砖》文化景观墙是井巷子中一条400米长的工具走向的雕塑墙， 是中国第一个以砖为载体的博物馆，一块块差别历史断面的旧砖，经由艺术的创作，垒砌成台、城、壁、道、碑、门等成都的历史文化片段，论述着千年成都，演绎了百年历史。

文化墙的西段，从“宝墩遗城、金沙竹泥”到“羊子土坯、秦筑城廓”，再从“汉砖遗风、唐建罗城”到“宋砖古道、明末毁城”，无不展示了成都的沧桑历史。小洋楼：小洋楼位于宽窄巷子内，罗马圆柱，西式拱形门窗，窗棂上的大五星装饰为西洋符号，木刻栏杆，雕花斜撑及挂落为传统中式构件，中西合璧的文化成就了小洋楼。

相传上个世纪的30年月，王姓武士买下这个带有洋楼的院落。抗战时，武士被召唤至前线，再也没有归来，妻子就在这个小洋楼里，一直等候丈夫归来直至去世。

（三）契合需求的组成要素1、差异化的文化产物与服务现代营销理论认为，企业向市场提供的产物中既包罗有形实体，也包罗无形利益。历史街区所蕴含的文化内在是宽窄巷子整个项目开发的焦点，是旅游者消费产物的目的。

宽窄巷子有着历史街区的修建群，其文化就是依附于古老修建下的历史价值、民族文化和地域民俗特色。2、精英式的目的消费市场凭据街区历史文化和项目生长战略，宽窄巷子的旅游形象定位为“成国都市怀旧和深度旅游的人文休憩中心”。

宽窄巷子使用“宽”、“窄”、“井”三条巷子各自差别的寓意诠释出三种差别的生活: “老”、“慢”、“新”。这三种差别生活锁定了三种差别的消费群体: 宽巷子以休闲旅游为主题，目的消费群体为怀旧休闲客; 窄巷子以品牌商业为主题，目的消费群体是针对主题精品消费的人群;井巷子以盛行时尚为主题，目的消费群体为年轻人。宽窄巷子整体上的目的市场是具有都会怀旧与梦想情结的“精英式”消费群体。

3、整合性的谋划情况成都宽窄巷子商业模式运行具有奇特的谋划情况。从政府角度来说，宽窄巷子是政府主导的开发项目，无论从政策上、基础设施建设上，还是开发主体协调上，都发挥了资源的有效设置; 从文化角度来说，宽窄巷子是国家文化掩护的历史街区，其街区是由清朝遗留下来的兵丁胡同组成，修建气势派头融合了北方四合院和川西民居特色，成为老成都传统民居文化的“孤本”; 从商业角度来说，企业根据市场化运作，对宽窄巷子举行商业计划和评估，运用市场融资手段，开发和运营商业项目。宽窄巷子没有照搬其他地域商业形态，而是以自己的商业模式特色适应市场，有利于企业谋划能力的形成和资源整合。

4、精致化的运营流程宽窄巷子商业模式的运营流程集中体现在精致化的战略实施。整体革新后的宽窄巷子分为前期开发和后期运营两个阶段，贯串整个旅游开发的战略目的十明白确，就是打造具有老成都生活精神的“成国都市怀旧和深度旅游的人文休憩中心”，其实现路径主要突出四个方面的保障:一是创新机制。宽窄巷子的融资机制、谋划机制和治理机制等都是商业模式框架中的重要方面，这些机制适应商业模式运行形成了一个完整的、相互作用的流程，并不停地良性循环。

二是整合资源。宽窄巷子的谋划情况中，把修建、人力、金融、文化、住民等种种资源有效整合，使其商业模式具有整体性、系统化的特征。三是强化治理。

宽窄巷子治理系统基本上是以政府为主导、企业主持商业和物业治理、街道服务处卖力社区治理的结构形态。这种治理结构出现的优势是，企业与社区形成配合的生长目的，切合当前历史街区治理模式的生长趋势，使企业具有足够的应变能力。

四是市场化营销。宽窄巷子谋划模式主要实施差异化战略，突出商业形态的历史价值、文化价值的奇特性，形成与众差别的品牌“个性”。

（四）独具匠心的商业模式1、“政府、公司、商户”三位一体运营机制宽窄巷子的运营模式接纳“三位一体”的方式：政府谋划情况、企业谋划市场、民众谋划文化。通俗来说就是政府主导，企业运营，民众支持。

历史街区的掩护与开发需要恒久的投资与计划，其收益与回报是一个缓慢的历程，私人企业不愿意也无法独自承接宽窄巷子革新工程。为此成都市政府出资 3000 万元作为项目启动资金组建了成都文化旅游生长团体有限责任公司(即文旅团体) 卖力整个宽窄巷子旅游开发的商业化运作。这样既解决了宽窄巷子商业运作的融资问题，又提高了宽窄巷子文化工业的准入机制，使街区文化能够获得较好的掩护。

2、文化是宽窄巷子之魂成都原真文化是宽窄巷子的灵魂及焦点吸引物：盖碗茶、精致的门头、梧桐树、院落、茶室、川剧等等一幕幕老成都风情营造了原真文化气氛，组成宽窄巷子的吸引力。同时，宽窄巷子凭据商业定位定制出多元化的招商计划，思量了东方与西方、传统与现代的占比，形成了“成国都市怀旧和深度旅游的人文休憩中心”的总体商业结构。

3、尺度化的企业治理模式宽窄巷子每条街道上都有与游客互动的元素：浮雕墙、雕塑等与游客互动的元素能调动游客的情绪。宽窄巷子一开始就重视街区商业治理，聘请专业总司理，借鉴商场关闭式治理方式对街区商业举行尺度化治理。宽窄巷子为了营造院落式心理体验情景消费情况，实现历史街区消费本土化，运营公司制定了一系列规章制度，保持切合街区文化品位的自然情况和人文景观。

公司与商家签订了严格的商业治理条约，对商户的业态规模、装修气势派头、外摆规范、服务礼仪等都举行了规范。四、特色街区的建设启示商业街作为都会商业结构的组成部门，无论是革新旧有的商业街还是制作新的商业街，都要遵循自身生长原则。为了钻营商业街的良性生长，提出以下建议，相信每个都会都能泛起属于自己的宽窄巷子。（一）由政府统筹协调，搭建平台特色商业街的生长要接纳“政府扶持,民间筹资,地方承办”的方式举行。

各级商品流通行政主管部门应增强对有特色谋划生长趋势商业街的培育,并卖力组织、协和谐落实特色商业街计划、建设事情。一方面,由于商业街自己具有许多特殊性,在很大水平上成了一种政府行为。另一方面，商业街所占地一般是都会的中心地带，在建设方面有很强的计划性，有大量的公共设施存在等等,这就要求必须有一个非盈利性的机构对商业街实施统一计划、建设和治理,才气使商业街形成奇特气势派头、情况优美、秩序井然的良好气氛,逐步形成人气、商气两旺的局势。对于一些历史文化遗产很是富厚的老商业街的开发革新,街区门路标志和街景美化、环保、情况整治、交通、停车等街区公共服务项目,政府的统筹协调更是至关重要。

（二）全面合理计划合理计划商业街首先应思量都会空间结构,从优化商业资源设置和提高商业组织化水平出发,凭据我国国情、商业街所在区域市情,使商业街建设和生长切合计划性和合理性,有机联合经济效益、社会效益和情况效益。商业街的结构计划还应体现全局性, 在思量现存的商业营销气氛和主顾的消费习惯情况下,也要思量目的客户的人口流向, 同时还应照顾当地区的结构平衡,满足住民的购物需求,相识商业街对周边地域的辐射作用,制止商业街结构的重复和不均也极为重要。商业街的计划应配合当地旅游业的生长,建出自身的特色,吸引旅游人口。

另外,应凭据都会总体计划对商业街举行配套计划,保证有与之相配套的都会交通和基础设施计划。（三）强化自身特色特色是商业街最强大的焦点竞争力,有效保证主顾锁定目的地。商业街要形成特色,必须明确市场定位,凭据商业街的地理位置、商圈辐射规模、目的主顾的消费条理、购置能力和需求特征,以及周边地域商业结构和谋划状况,确立有别于其他的市场定位。

首先是商品定位,鲜明的特色定位是商业街的最显着的标志。其次是谋划档次定位,如上海的南京路步行街定位于普通化的旅游商业街,而静安区的南京西路,则云集了众多的国际品牌,成为上海最具规模的国际化高等消费区,区分目的消费群体保证了商业街的客流。此外,还可以通过其独占的服务项目、谋划方式和促销运动,或者独创的自有品牌来突出商业街的特色。

（四）创新治理模式现在，我国商业街的治理模式大致分为三种：一是委托制，在治理办下设监察大队，受政府相关职能部门的委托，对街区门路、公共设施、户外广告、卫生绿化等举行综合治理，如上海南京路步行街的治理。二是抽调制，从政府各机关部门抽调人员，合署办公，综合执法治理，建立由宣传、技监、工商、物价和辖区卖力人到场的管委会，如南京湖南路商业街。三是物业治理制，即建立物业治理公司，靠向商家收取一定的治理服务费维持正常治理事情，并协助相关职能部门维持街区的正常治理秩序，如深圳市东门商业街。

（五）引进新型业态陪同市场化水平以及市场需求的变化,态应不停与时俱进,保持创新和革新。如百货店引进专业店、专卖店的同时谋划超市,超市谋划混淆仓储式超市与量贩式超市, 在坚持传统超市生鲜食品优势的同时,又兼有百货店、专卖店品牌,形成各业态包罗多功效、多品种的理想购物场所。

商业街的业态设置应与目的主顾的消费水平、消费结构相适应,新兴业态应适应目的市场消费看法和购置行为的变化,满足消费者日益增长的多元化、个性化的需求。商业街的运营机构应对街区内的业态、业种举行合理的计划和引导,缺乏统一的计划,很难形成商业街的主业和特色,也难以形陋习模效应,影响商业街的久远生长。同时,要引导有实力的连锁企业和著名品牌进入商业街。

在革新开放和市场经济生长历程中,实时引入适合我国国情的先进业态,实现新型商业与传统商业的有机联合。（六）强化品牌化治理加大宣传推广力度,定期举行促销运动。为了维护商业街的形象，提高商业街的竞争能力,商业街必须经常性地举行宣传推广,借此吸引更多消费者的惠顾,营造活跃的商业气氛,还可以通过向外流传商业街的品牌形象,恒久地保持商业街的人气兴盛。同时，建设起完善的质量治理体系，通过运用 PDCA ——计划（plan）、执行（do）、检查（check）、处置惩罚（action）——循环开展质量治理，不停地发现问题、解决问题、连续革新。

努力借鉴和引进海内外先进的营销方式和治理手段,鼎力大举拓展现代商业市场空间。如开展绿色营销,以互联网为前言,鼎力大举生长网络营销,适应人们从单纯追求物质消费向追求精神消费和服务消费转变,从满足基本生活需求向全面生长需求转变的趋势。注意掘客和使用商业街的历史文化资源,开发商业街、品牌和商品的文化内在,增强与主顾的相同,实时掌握市场动向和主顾需求,并向主顾提供个性化的销售和服务。

五、竣事语商业街的运营与营销计谋是一个综合性的系统问题，作为都会生长的手刺，特色商业街已经成为都会知名度和影响力的一个重要体现。现代都会的计划和建设，往往同特色商业街区的建设精密相连，通过打造差别特色的商业街区，组团多元生长，已成为现代都会建设的重要内容。特色商业街区的建设和生长，是多种因素配合作用的效果，工业形态的聚集、协调，转型升级，都需要一定的条件，在这一历程中，除了自身的特色与治理，政府的支持与引导发挥着至关重要的作用。想让特色商业街区拥有名气和商气，让都会拥有人气和财运，除了“基建”，“特色”、“治理”等必须要素，更要找到影响当地特色商业街康健运营的问题及革新的偏向，推动都会特色商业街连续康健生长。

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